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2.1何为不动产

1、【单选题】土地的（ ）使得一宗土地一个价格，且彼此差异很大。
    a、独一无二性
    b、不可移动性
    c、价值高大性
    d、数量有限性

2、【单选题】由于土地数量难以增加或减少，并具有（ ），其供给弹性小。
    a、独一无二性
    b、不可移动性
    c、价值高大性
    d、数量有限性

3、【单选题】在不动产估价中一般所说的价值是指（ ）。
    a、投资价值
    b、正常成交价格
    c、使用价值
    d、交换价值

4、【单选题】现实中，有时评估的不一定是（ ），而是某些特定条件限制下的正常价格或金额。
    a、公开市场价值
    b、使用价值
    c、投资价值
    d、交换价值

5、【单选题】现有甲乙丙三块地，土地单价分别是：1000元/平米，800元/平米，500元/平米。其容积率分别为：6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ ）。
    a、甲
    b、乙
    c、丙
    d、不能确定

6、【单选题】不动产价格是由不动产的（ ）三者相互结合而产生的。
    a、供给、需求、利用状况
    b、价值、使用价值、供求
    c、有用性、稀缺性、有效需求
    d、权利、租金、利率

7、【单选题】不动产价格的实质是（ ）。
    a、不动产区位的价格
    b、不动产权益的价格
    c、不动产实物的价格
    d、不动产租金的折现值

8、【单选题】下列不属于不动产价格与一般物品价格相同之处的是（ ）。
    a、都是价格用货币来表示
    b、都有波动，受供求因素的影响
    c、都是按质论价
    d、都受个别因素的影响

9、【单选题】决定某一不动产价格水平高低的供求状况，主要是本地区不动产的供求状况，这是因为（ ）。
    a、不动产的不可移动性
    b、中国经济地区差异明显
    c、不同地区人们的消费习惯不同
    d、地区间的政府管制

10、【单选题】成交价格围绕着（　 ）而上下波动。
    a、市场价格
    b、理论价格
    c、清算价格
    d、原始价格

11、【单选题】严格来说，正常成交价格的形成条件不包括（　 ）。
    a、适当的期间完成交易
    b、卖者和买者都具有完全信息
    c、特定的买者和卖者
    d、公开市场

12、【单选题】收益法求得的价值趋向于（ 　）。
    a、成交价格
    b、市场价格
    c、理论价格
    d、评估价格

13、【单选题】市场法求得的价值趋向（ 　）。
    a、成交价格
    b、市场价格
    c、理论价格
    d、评估价格

14、【单选题】在不动产市场存在泡沫的情况下，收益法求得的价值（ ）市场法求得的价值。
    a、高于
    b、低于
    c、等于
    d、无法确定

15、【单选题】国有土地上房屋征收（城市房屋拆迁）估价应当采用（ ）标准。
    a、清算价值
    b、公开市场价值
    c、账面价值
    d、原始价值

16、【单选题】某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该不动产所评估出的价值是（ ）。
    a、使用价值
    b、原始价值
    c、投资价值
    d、市场价值

17、【单选题】基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。
    a、最低价格
    b、最高价格
    c、平均价格
    d、成交价格

18、【单选题】对不动产估价来说，土地是（ ）。
    a、平面的
    b、三维立体的
    c、陆地表面
    d、地下空间

19、【单选题】一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
    a、实际单价为2000元/㎡，实际总价为30.16万元
    b、实际单价为1950元/㎡，实际总价为20万元
    c、实际单价为2000元/㎡，实际总价为20万元
    d、实际单价为2200元/㎡，实际总价为30.16万元

20、【单选题】在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（ ）。
    a、名义价格
    b、实际价格
    c、市场价格
    d、成交价格

21、【单选题】下列不属于构筑物的是（ ）。
    a、储藏室
    b、水塔
    c、隧道
    d、道路

22、【单选题】以下不属于房地产存在形态的是（ ）。
    a、土地
    b、建筑物
    c、房地
    d、权益

23、【单选题】不动产具有保值增值特性，真正的不动产自然增值是由于（ ）引起的。
    a、装饰装修改造
    b、通货膨胀
    c、需求增加导致稀缺性增加
    d、改进物业管理

24、【单选题】房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。
    a、间断
    b、波浪
    c、连续
    d、螺旋

25、【单选题】由于土地数量难以增加或减少，并具有（ ），其供给弹性小。
    a、独一无二性
    b、不可移动性
    c、价值高大性
    d、数量有限性

26、【单选题】在不动产估价中一般所说的价值是指（ ）。
    a、投资价值
    b、正常成交价格
    c、使用价值
    d、交换价值

27、【多选题】同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（ ）不同。
    a、开发成本
    b、经营费用
    c、纳税状况
    d、对未来的信心
    e、评估方法

28、【多选题】在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）。
    a、商品房销售中的起价
    b、拍卖活动中的保留价或起拍价
    c、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
    d、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
    e、采用收益法确定的参考价格

29、【多选题】下列（ ）不属于其他土地定着物。
    a、假山
    b、临时搭建的帐篷
    c、水池
    d、戏台
    e、树木

30、【多选题】下列是收益性不动产的有（ ）。
    a、农地
    b、写字楼
    c、教堂
    d、寺庙
    e、未开发的土地

31、【多选题】同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（ ）不同。
    a、开发成本
    b、经营费用
    c、纳税状况
    d、对未来的信心
    e、评估方法

32、【判断题】楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

33、【判断题】不动产价格一般随交易的需要而个别形成，并易受买卖双方的个别因素的影响。

34、【判断题】一般物品的价格必然包含生产成本因素，但地价不一定包含。

35、【判断题】决定某一房产价格水平的高低的供求状况，主要是本地区的房地产的供求关系。

36、【判断题】在增价拍卖中，起拍价通常不低于保留价。

37、【判断题】同地段的期房价格可能比现房价格高。

38、【判断题】不动产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但两者没有内在联系。

39、【判断题】不动产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但不可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

40、【判断题】当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；反之，需求就会减少。

41、【判断题】使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。

42、【判断题】从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。

43、【判断题】在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。

44、【判断题】楼面地价等于土地单价除以容积率。

45、【判断题】对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

46、【判断题】两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。

47、【判断题】因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。

48、【判断题】某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产。

2.3何为不动产价格

1、【单选题】不动产价格是由不动产的（ ）三者相互结合而产生的。
    a、供给、需求、利用状况
    b、价值、使用价值、供求
    c、有用性、稀缺性、有效需求
    d、权利、租金、利率

2、【单选题】不动产价格的实质是（ ）。
    a、不动产区位的价格
    b、不动产权益的价格
    c、不动产实物的价格
    d、不动产租金的折现值

3、【单选题】成交价格围绕着（　 ）而上下波动。
    a、市场价格
    b、理论价格
    c、清算价格
    d、原始价格

4、【单选题】市场法测算出来的价格通常被称为（　 ）。
    a、积算价格
    b、市场价格
    c、比准价格
    d、交易价格

5、【多选题】在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）。
    a、商品房销售中的起价
    b、拍卖活动中的保留价或起拍价
    c、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
    d、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
    e、采用收益法确定的参考价格

6、【判断题】在不动产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途则不同。

7、【判断题】一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。

2.4不动产价格辨析

1、【单选题】现有甲乙丙三块地，土地单价分别是：1000元/平米，800元/平米，500元/平米。其容积率分别为：6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ ）。
    a、甲
    b、乙
    c、丙
    d、不能确定

2、【单选题】严格来说，正常成交价格的形成条件不包括（　 ）。
    a、适当的期间完成交易
    b、卖者和买者都具有完全信息
    c、特定的买者和卖者
    d、公开市场

3、【单选题】不同的价师对同一估价对象不动产在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ 　）。
    a、估价目的不同
    b、作出的估价师声明不同
    c、委托人不同
    d、掌握的有关信息不同

4、【判断题】楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

5、【判断题】决定某一房产价格水平的高低的供求状况，主要是本地区的房地产的供求关系。

6、【判断题】在增价拍卖中，起拍价通常不低于保留价。

7、【判断题】楼面地价等于土地单价除以容积率。

8、【判断题】在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。

9、【判断题】因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。

2.5不动产价格影响因素

1、【单选题】现实中，有时评估的不一定是（ ），而是某些特定条件限制下的正常价格或金额。
    a、公开市场价值
    b、使用价值
    c、投资价值
    d、交换价值

2、【单选题】决定某一不动产价格水平高低的供求状况，主要是本地区不动产的供求状况，这是因为（ ）。
    a、不动产的不可移动性
    b、中国经济地区差异明显
    c、不同地区人们的消费习惯不同
    d、地区间的政府管制

3、【单选题】基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。
    a、最低价格
    b、最高价格
    c、平均价格
    d、成交价格

4、【单选题】一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
    a、实际单价为2000元/㎡，实际总价为30.16万元
    b、实际单价为1950元/㎡，实际总价为20万元
    c、实际单价为2000元/㎡，实际总价为20万元
    d、实际单价为2200元/㎡，实际总价为30.16万元

5、【判断题】决定某一房产价格水平的高低的供求状况，主要是本地区的房地产的供求关系。

6、【判断题】在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。

7、【判断题】因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。

8、【判断题】某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产。

2.7单元测试

1、【单选题】不动产价格
    a、是客观存在
    b、是专业评价人员的价值判断结果
    c、由市场力量决定
    d、由市场参与者集体的价值判断所形成

2、【单选题】在影响不动产供给的价格弹性中，（ ）是一个很重要的因素
    a、供给
    b、需求
    c、时间
    d、价格
    e、地区

3、【单选题】土地的（ ）使得一宗土地一个价格，且彼此差异很大
    a、独一无二性
    b、不可移动性
    c、价值高大性
    d、数量有限性

4、【单选题】由于土地数量难以增加或减少，并具有（ ），其供给弹性小
    a、独一无二性
    b、不可移动性
    c、价值高大性
    d、数量有限性

5、【单选题】在不动产估价中一般所说的价值是指（ ）
    a、投资价值
    b、正常成交价格
    c、使用价值
    d、交换价值

6、【单选题】市场价格一般围绕（ ）而上下波动
    a、评估价格
    b、理论价格
    c、正常成交价格
    d、交换价格

7、【单选题】现有甲乙丙三块地，土地单价分别是：1000元/平米，800元/平米，500元/平米。其容积率分别为：6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ ）。
    a、甲
    b、乙
    c、丙
    d、不确定

8、【单选题】现实中，有时评估的不一定是（ ），而是某些特定条件限制下的正常价格或金额，如拆迁补偿估价。
    a、公开市场价值
    b、使用价值
    c、投资价值
    d、交换价值

9、【多选题】在现实生活中，期房价格往往高于现房价格的主要原因是（ ）不同。
    a、开发商
    b、销售对象
    c、品质
    d、销售方式
    e、供求关系

10、【多选题】下列所说正确的是（ ）
    a、征用价值＜课税价值
    b、保险价值＞课税价值
    c、抵押价值＜市场价值
    d、市场价值＞征用价值
    e、征购价值＝市场价值

11、【多选题】从估价方法划分，不动产价格通常有（ ）。
    a、收益价格
    b、比准价格
    c、积算价格
    d、影子价格
    e、路线价

12、【多选题】影响高层建筑物价格的独特因素有（ ）。
    a、安全性
    b、可及性
    c、舒适性
    d、景观效果
    e、使用用途

13、【判断题】楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

14、【判断题】一般而言，当不动产市场价格低于其心理价位时，投资者倾向于出手，需求者倾向于买进。

15、【判断题】不动产价格一般随交易的需要而个别形成，并易受买卖双方的个别因素的影响。

16、【判断题】一般物品的价格必然包含生产成本因素，但地价不一定包含。

17、【判断题】决定某一房产价格水平的高低的供求状况，主要是本地区的房地产的供求关系。

18、【判断题】理论价格不是现实价格，评估价格是现实价格。

19、【判断题】一般来说，耕作权的价格低于所有权的价格，但在经济发达、人口密集的地区，也有超过所有权价格的。

20、【判断题】一占地1000平米的8层建筑物各层面积均相同，若其房地单价5000元/建筑平米，覆盖率为50%，则其房地总价为2000万元。

21、【判断题】在增价拍卖中，起价通常不低于保留价。

22、【判断题】某种不动产价格上升，则其对应的需求量必定减少，反之则增加。

23、【判断题】地价变动主要受需求因素的影响。

24、【判断题】同地段的期房价格可能比现房价格高。

25、【判断题】不动产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但两者没有内在联系。

3.1解说不动产估价

1、【单选题】在不动产估价中一般所说的价值是指（ ）。
    a、投资价值
    b、正常成交价格
    c、使用价值
    d、交换价值

2、【单选题】现实中，有时评估的不一定是（ ），而是某些特定条件限制下的正常价格或金额。
    a、公开市场价值
    b、使用价值
    c、投资价值
    d、交换价值

3、【单选题】不动产具有保值增值特性，真正的不动产自然增值是由于（ ）引起的。
    a、装饰装修改造
    b、通货膨胀
    c、需求增加导致稀缺性增加
    d、改进物业管理

4、【单选题】不同的价师对同一估价对象不动产在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ 　）。
    a、估价目的不同
    b、作出的估价师声明不同
    c、委托人不同
    d、掌握的有关信息不同

5、【单选题】估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（ 　）来确定。
    a、估价对象
    b、估价目的
    c、估价程序
    d、估价原则

6、【判断题】因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。

3.2不动产估价原则--合法原则和最有效使用原则

1、【单选题】某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该不动产所评估出的价值是（ ）。
    a、使用价值
    b、原始价值
    c、投资价值
    d、市场价值

2、【单选题】房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。
    a、间断
    b、波浪
    c、连续
    d、螺旋

3、【单选题】不动产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在 （ 　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
    a、委托人
    b、估价报告预期使用者
    c、管理部门
    d、中立

4、【单选题】不动产估价的合法原则是针对（ 　）来讲的。
    a、估价机构
    b、估价人员
    c、估价对象
    d、估价方法

5、【单选题】不动产估价的最高行为准则是（ 　）。
    a、估价时点原则
    b、合法原则
    c、独立、客观、公正
    d、谨慎原则

6、【判断题】不动产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但两者没有内在联系。

3.3不动产估价原则--估价期日原则

1、【单选题】某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该不动产所评估出的价值是（ ）。
    a、使用价值
    b、原始价值
    c、投资价值
    d、市场价值

2、【单选题】在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（ ）。
    a、名义价格
    b、实际价格
    c、市场价格
    d、成交价格

3、【单选题】房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。
    a、间断
    b、波浪
    c、连续
    d、螺旋

4、【单选题】估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（ 　）来确定。
    a、估价对象
    b、估价目的
    c、估价程序
    d、估价原则

5、【单选题】某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。
    a、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
    b、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
    c、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
    d、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

6、【多选题】下列是收益性不动产的有（ ）。
    a、农地
    b、写字楼
    c、教堂
    d、寺庙
    e、未开发的土地

7、【多选题】最高最佳使用包括上（ ）的最佳。
    a、用途
    b、规模
    c、集约度
    d、容积率
    e、规划

8、【多选题】估价作业方案的内容主要包括（ ）。
    a、拟采用的估价技术路线和估价方法
    b、预计所需要的时间、人力、经费
    c、估价作业步骤和时间进度安排
    d、拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道
    e、委托方的协助义务

9、【判断题】同地段的期房价格可能比现房价格高。

3.5单元测试

4.1市场分析

4.2区位分析

4.3场地分析

4.4建筑物分析

5.2可比案例选取方法

5.3如何进行交易情况修正

5.4如何进行交易日期修正

5.5如何进行区域因素修正

5.11课堂测验1

5.12课堂测验2

5.13课后习题

6.1何谓收益法

6.2如何估计净收益

6.3如何估算报酬率

6.4如何估算资本化率

6.5直接资本化法

6.6报酬资本化法

6.7收益法案例分析

6.11课堂测验1

6.12课堂测验2

6.13课后测验

7.1何谓成本法

7.2解读成本法公式

7.3辨析建筑物重置价格和重新建筑价格

7.4何为建筑物折旧

7.5如何测算建筑物折旧方法之一--年限法

7.6如何测算建筑物折旧方法之二--分解法

7.7成本法案例分析--单纯土地价格评估

7.8成本法案例分析--旧不动产价格评估

7.12课堂习题1

7.13课堂习题2

7.14课后习题

8.1假设开发法概念

8.2假设开发法的时点问题

8.3解剖假设开发法的公式

8.4生地价值评估案例分析

8.5在建工程价值评估案例分析

8.7课堂习题1

8.8课堂习题2

8.9课后习题

9.7课堂习题

10.7课堂习题