1.1什么是房地产1、【单选题】在不同的地域,房地产也有不同的名称,我国香港地区,通常称房地产为( )。
a、不动产
b、物业
c、楼盘
d、房屋
2、【多选题】房地产是( )的结合体。
a、实物
b、权益
c、区位
d、拥有者
e、房地产市场
1.2房地产分类1、【单选题】下列选项中,不符合构筑物定义的是( )。
a、储藏室
b、围墙
c、隧道
d、道路
2、【单选题】从房地产估价角度来说,下列对“建筑物”的描述正确的是( )。
a、包括房屋和构筑物两大类
b、仅包括房屋,不包括构筑物
c、仅包括构筑物,不包括房屋
d、仅仅指房屋
3、【单选题】下列选项中,不符合房地产实物要素的是( )。
a、土地
b、建筑物
c、地上其他定着物
d、权益
4、【单选题】在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产( )。
a、宅基地所有权
b、空间利用权
c、地役权
d、建筑物相邻关系
5、【多选题】下列选项中,属于构筑物的有( )。
a、烟囱
b、水井
c、水塔
d、阁楼
e、水坝
6、【多选题】下列选项中,属于其相关定着物的有( )。
a、摆放在房屋内的家具
b、摆放在房屋内的电器,挂在墙上的画
c、在地上临时搭建的帐篷、戏台
d、埋设在地下的管线、设施
e、建造在地上的围墙、假山、水池
7、【多选题】房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括( )。
a、设施设备
b、土地的形状
c、建筑结构
d、立体空间
e、建筑物的外观
1.3房地产的特性1、【单选题】房地产是( )三者的结合体。
a、实物、权益、区位
b、实物、区位、拥有者
c、实物、权益、拥有者
d、权益、区位、拥有者
2、【单选题】房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。
a、建筑物区分所有权
b、建筑物共同共有权
c、建筑物按份共有权
d、私有权
3、【单选题】下列选项中,不属于房地产存在形态的是( )。
a、土地
b、建筑物
c、房地
d、权益
4、【单选题】房地产之所以能够以价格进行衡量,是因为具有( )。
a、供给、需求、利用状况
b、价值、使用价值、供求
c、有用性、稀缺性、有效需求
d、权利、租金、利率
5、【多选题】由于具有( )特性,房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
a、保值增值
b、价值量大
c、不可移动
d、寿命长久
e、独一无二
6、【多选题】房地产所有权划分中,所有权的种类包括( )。
a、区分共有
b、区分所有
c、公有
d、独有
e、共有
7、【多选题】下列房地产权利的种类中,属于物权的有( )。
a、所有权
b、建设用地使用权
c、地役权
d、抵押权
e、租赁权
8、【多选题】房地产的独一无二性,也称为( )。
a、独特性
b、异质性
c、非同质性
d、个别性
e、有限性
9、【多选题】房地产所有权划分中,共有所有权的种类包括( )。
a、按份共有
b、按权共有
c、共同共有
d、共享共有
e、共用共有
10、【多选题】房地产的社会经济位置经过一段时间之后可能会发生变化是因为房地产的( )会发生变化。
a、环境景观状况
b、对外交通
c、外部配套设施
d、市场
e、用途
1.4房地产价格1、【单选题】下列( )不属于房地产拥有“价格”的原因。
a、有用性
b、固定性
c、稀缺性
d、有效需求
2、【单选题】“使用价值很大的东西,往往具有极小的交换价值,甚或没有;反之,交换价值很大的东西,往往具有极小的使用价值,甚或没有。”这说明了( )对价值的作用是很大的。
a、价格
b、有用性
c、稀缺性
d、有效需求
3、【单选题】下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。
a、都是价格用货币来表示
b、都有波动,受供求因素的影响
c、都是按质论价
d、都受区位因素的影响
4、【单选题】在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为( )。
a、名义价格
b、实际价格
c、市场价格
d、成交价格
5、【单选题】在新建商品房销售价格中,一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是( )。
a、起价
b、标价
c、成交价
d、均价
6、【单选题】目前,我国土地使用权出让不正确的方式是( )。
a、招标
b、拍卖
c、挂牌和协议
d、自由买卖
7、【多选题】形成房地产有效需求必须具备的条件不包括( )。
a、消费者有购买房地产的意愿
b、城市经济高速发展
c、人口急剧增长
d、消费者能够承受并支付的起房地产价格
e、房地产供给大于房地产需求
8、【多选题】有关房地产的价值和价格,下列表述正确的有( )。
a、价值是内在、客观和相对稳定的
b、房地产的价值是房地产真实所值
c、房地产的价格围绕其价值上下波动
d、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因,时常发生价格背离价值的情况
e、房地产的价格是相对稳定的,而价值不稳定
9、【多选题】目前,我国土地使用权出让的主要方式有( )。
a、招标
b、拍卖
c、挂牌
d、协议
e、自由买卖
10、【多选题】在房地产估价中,下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值有( )。
a、土地价值
b、电器设备价值
c、特许经营权
d、商誉
e、债权债务
11、【多选题】房地产价格的特征主要包括( )。
a、房地产价格受建筑技术的影响很大
b、房地产价格不受交易者的个别情况影响
c、房地产价格形成的时间通常较长
d、房地产价格实质上是房地产权益的价格
e、房地产价格既有买卖价格,也有租赁价格
12、【多选题】按照房地产基本存在形态划分,房地产价格包括( )。
a、土地价格
b、单位价格
c、楼面地价
d、建筑物价格
e、房地价格
1.5房地产价格影响因素（1）1、【单选题】下列关于国有建设用地使用权出让的说法,错误的是( )。
a、在挂牌出让中,竞买人需要确定自己的最高报价
b、在挂牌出让中,出让人需要确定挂牌底价
c、在协议出让中,出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价
d、在协议出让中,土地使用者需要确定自己的最低出价
2、【单选题】在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
a、自然环境
b、人文环境
c、景观
d、施工环境
3、【单选题】下列关于房地产价格影响因素的表述中,错误的是( )。
a、不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的方向是不尽相同的
b、不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的程度是不尽相同的
c、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的
d、影响房地产价格的因素都与时间有关
4、【单选题】下列对对房地产价格影响因素的说法中,错误的是( )。
a、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能是不同的
b、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响肯定是不同的
c、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的
d、不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。
5、【单选题】下列属于房地产影响因素中的自身因素的是( )。
a、人口素质
b、居民收入
c、实物因素
d、房地产投机
6、【单选题】下列关于房地产价格的说法,不正确的是( )。
a、房地产价格实质上是房地产权益价格
b、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格
c、房地产价格容易受交易者的个别情况影响
d、房地产价格形成的时间通常较短
7、【多选题】房地产价格与一般物品的价格,共同之处包括( )。
a、有波动
b、具有固定性
c、用货币表示
d、按质论价
e、互补产品多
1.6房地产价格影响因素（2）1、【单选题】下列房地产价格影响因素中,不属于经济因素的是( )。
a、居民收入增加
b、房产税征收
c、人民币升值
d、居民消费价格指数上升
2、【单选题】下列选项中,不属于影响房地产价格的经济因素的是( )。
a、人口状况
b、居民收入水平
c、物价
d、利率
3、【单选题】下列对对房地产价格影响因素的说法中,错误的是( )。
a、不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。
b、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的
c、各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的
d、影响房地产价格的因素不可用数学公式或数学模型来量化
4、【单选题】某宗地房地产,当绿地率较低时,提高绿地率对房地产价格影响较大,而当绿地率以较高时,再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出( )。
a、不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的
b、不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的程度是不尽相同的
c、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同
d、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同
5、【单选题】下列影响房地产价格的因素中,不属于房地产外部因素的是( )。
a、政策因素
b、经济因素
c、心理因素
d、权益因素
6、【多选题】下列有关房地产征收、征用,表述正确的是( )。
a、征收的实质是强制收买,所有权的改变,不返还
b、征用的实质是强制使用,是一种强制的临时使用房地产的行为
c、征收的实质是强制收买,是一种强制的临时使用房地产的行为
d、征用的实质是强制使用,所有权的改变,不返还
e、征收、征用都是无偿的,不给予补偿
7、【多选题】影响房地产价格的房地产信贷政策,包括( )等。
a、严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款
b、上调或下调金融机构存款基准利率
c、提高或降低最低购房首付款比例
d、提高或降低最高房地产抵押贷款成数
e、延长或缩短最长购房贷款期限
8、【多选题】下列影响房地产价格的因素中,属于经济因素的有( )。
a、房地产投机
b、物价变动
c、经济发展状况
d、居民收入水平
e、政府安定状况
9、【多选题】影响房地产价格的社会因素,主要有( )。
a、政治安定状况
b、社会治安程度
c、居民收入
d、房地产投机
e、城市化
1.7房地产价格影响因素（3）1、【单选题】利率因素,属于影响房地产价格因素中的( )。
a、经济因素
b、金融因素
c、社会因素
d、政治因素
2、【单选题】在不考虑其他因素的前提下,人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格( )。
a、上升
b、下降
c、不变
d、不相关
3、【单选题】社会治安状况,属于影响房地产价格因素中的( )。
a、政治因素
b、政策因素
c、社会因素
d、人文因素
4、【单选题】在影响房地产价格的各种因素中,“房地产投机”属于( )。
a、社会因素
b、环境因素
c、人口因素
d、行政因素
5、【单选题】在投保时,房地产保险产生的对房地产估价的需求是( )。
a、确定保险标的的价值和保险金额
b、确定保险事故发生后的保险赔偿金额
c、确定保险事故发生后的保险标的的价值
d、确定保险期间保险标的的价值
6、【单选题】政府对土地的垄断会导致中国房地产价格( )。
a、上升
b、下降
c、不变
d、不相关
7、【单选题】汇率因素,属于影响房地产价格因素中的( )。
a、经济因素
b、金融因素
c、社会因素
d、政治因素
8、【单选题】在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于( )。
a、社会因素
b、环境因素
c、人口因素
d、行政因素
9、【多选题】政府对房地产的限制一般是通过( )特权来实现的。
a、罚款权
b、管制权
c、征税权
d、征收权
e、充公权
10、【多选题】下列选项中,带来房地产自然升值的有( )。
a、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升
b、通货膨胀所引起的房地产价格上升
c、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升
d、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升
e、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升
11、【多选题】房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加。下列选项中,不属于房地产自然增值的因素有( )。
a、对房地产本身进行投资改良
b、房地产需求增加导致其稀缺性增加
c、通货膨胀
d、外部经济性
e、建造成本提高
2.1什么是房地产估价1、【单选题】估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人,其中( )是估价主体。
a、估价报告的使用者
b、估价服务的需求者
c、估价委托人
d、注册房地产估价师和估价机构
2、【单选题】房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作( )年以上的房地产估价师。
a、1
b、3
c、5
d、6
3、【单选题】下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构,表述错误的是( )。
a、估价师需要良好的职业道德、丰富的实践经验和扎实的专业知识
b、在我国,注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构
c、在我国,注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务
d、房地产估价机构统一接受委托和收费
4、【单选题】一个估价项目中的估价目的,本质上是由( )决定的。
a、估价机构
b、估价师
c、估价报告使用者
d、估价委托人的实际需要
5、【单选题】房地产估价分支机构应当以( )名义承揽估价业务。
a、承接业务的房地产估价师
b、分支机构负责人
c、分支机构
d、设立该分支机构的估价机构
6、【单选题】估价基本事项不能明确的责任主要在于( )。
a、估价委托人
b、估价利害关系人
c、承担估价项目的估价师
d、估价对象的权利人
7、【单选题】下列有关价值时点的确定,描述错误的是( )。
a、价值时点一般采用公历表示,精确到日
b、价值时点为现在的,一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点
c、价值时点为过去的,确定的价值时点应早于受理估价委托之日
d、价值时点为将来的,确定的价值时点应早于出具估价报告之日
8、【单选题】下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是( )。
a、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值
b、房地产估价应当使用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
c、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较
d、估价总是在信息完全和存在一定不确定因素下作出的
9、【多选题】专业估价的特点主要有( )。
a、由取得相关资格的专业人员完成
b、是一种专业意见
c、具有社会公信力
d、有偿或者无偿服务
e、承担法律责任
10、【多选题】估价当事人包括( )。
a、注册房地产估价师
b、房地产估价机构
c、估价委托人
d、房地产估价机构的资格认定部门
e、房地产估价业务的备案部门
11、【多选题】估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用在于( )。
a、体现估价师的专业胜任能力
b、反映估价师的职业道德
c、保护估价师和估价机构
d、保护估价报告使用人
e、规避估价风险
12、【多选题】下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中,正确的有( )。
a、做到诚实正直公正执业
b、为了提高业务水平,可以接受超过自己专业能力的估价项目
c、未经委托人书面许可,不得将委托人的文件资料擅自公开
d、应执行政府规定的收费标准,只能适当收取额外的费用
e、不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
13、【多选题】估价机构不应承接估价业务的情形包括下列( )。
a、超出了本机构某位估价师凯发官网入口的业务范围
b、与自己有利害关系
c、自己的专业能力难以胜任
d、估价业务有较大风险
e、与自己有利益冲突
14、【多选题】估价委托合同的内容,一般包括下列( )。
a、估价委托人和估价机构的基本情况
b、负责本估价项目估价师的姓名、住所等个人信息
c、估价目的
d、估价对象
e、委托人应提供的估价所需资料
2.2房地产评估的原则（1）1、【单选题】下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是( )。
a、人民法院一定是估价对象权利人
b、估价委托人一定是估价报告使用人
c、估价报告使用人一定是估价利害关系人
d、估价对象权利人一般都是估价利害关系人
2、【单选题】下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。
a、专业估价由专业机构和专业人员完成
b、专业估价提供专业意见
c、非专业估价具有公信力
d、专业估价承担法律责任
3、【单选题】下列有关专业房地产估价的概念,表述错误的是( )。
a、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人
b、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项
c、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础
d、房地产估价的“判断”是“测算”的基础
4、【单选题】下列选项中,不属于房地产估价的原则的是( )。
a、最高最佳原则
b、合理性原则
c、价值时点原则
d、合法原则
5、【单选题】所谓的( ),就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见,实事求是地进行估价。
a、客观
b、独立
c、公正
d、中立
6、【多选题】房地产估价原则包括( )。
a、独立
b、客观
c、公正
d、公开
e、盈利
2.3房地产评估的原则（2）1、【单选题】下列有关房地产估价与定价,表述正确的是( )。
a、估价与通常意义上的定价没有本质不同
b、估价师进行估价,是将客观存在的房地产价值揭示出来
c、估价师进行估价,是代替市场定价而不是模拟市场定价
d、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值
2、【单选题】甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元,银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押,通常情况下可以获得的再次抵押担保是( )。
a、不超过100万元
b、不超过80万元
c、不超过20万元
d、在20~80万元
3、【单选题】某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,价值时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。
a、估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
b、估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
c、估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
d、估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
4、【单选题】替代原则是针对( )而言的。
a、房地产状况
b、估价对象
c、估价结果
d、估价目的
5、【单选题】某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合用地。现需评估该工厂用地的公开市场价值,则应按( )进行评估。
a、工业厂房
b、工业用地
c、商品住宅
d、商住用地
6、【单选题】运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( )。
a、合法原则
b、最高最佳使用原则
c、替代原则
d、公平原则
2.4房地产评估的原则（3）1、【单选题】下列有关房地产“估价”和“评估”的异同,表述错误的是( )。
a、一般情况下,估价和评估可以不做区分,能够交换使用
b、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言,评估的含义更加精准、明确
c、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等
d、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上
2、【单选题】房地产估价的本质,是评估房地产的( )。
a、价值
b、价格
c、成本
d、造价
3、【单选题】下列有关房地产估价的表述正确的是( )。
a、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此,估价师和估价机构可以不负任何责任
b、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此,对于咨询性或参考性的估价专业意见,估价师和估价机构可以不负任何责任
c、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此,对于咨询性或参考性估价专业意见,估价师和估价机构可以不负任何责任,但对于鉴证性或证据性的估价专业意见,估价师和估价机构要承担责任
d、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见,估价师和估价机构都要承担一定的法律责任
4、【单选题】根据通常的房地产估价途径,所产生了三种基本的房地产估价方法,下列不属于基本估价方法的是( )。
a、假设开发法
b、比较法
c、收益法
d、成本法
5、【单选题】下列关于房地产估价师的做法,不符合职业道德准则的是( )。
a、不承接超出自己专业胜任能力的估价业务
b、对于重大估价事项上,应向估价委托人详细说明
c、对于自己的近亲属更加公正和积极的进行房地产估价业务
d、不替代他人签署房地产估价报告
6、【单选题】最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳,可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
a、收益递增递减原理
b、均衡原理
c、替代原理
d、适合原理
7、【单选题】房地产司法拍卖估价,评估的应当是( )。
a、市场价值
b、最高价值
c、最低价值
d、理论价值
8、【单选题】一个估价项目中的价值时点,本质上是由( )决定的。
a、估价委托合同签订时间
b、估价目的
c、实地查勘估价对象的时间
d、委托人意愿
9、【单选题】有关价值类型,下列说法正确的是( )。
a、同一估价对象的价值并不是唯一的
b、同一估价对象的价值是唯一的
c、同一估价对象的具体一种类型的价值,在理论上不是唯一的
d、abc均不正确
10、【多选题】在评估市场价值时,应遵循的原则包括( )。
a、独立、客观、公正原则
b、谨慎原则
c、合法原则
d、替代原则
e、最高最佳利用原则
11、【多选题】在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括( )。
a、在运用比较法估价时,不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘
b、在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低,应该采用居中的收益估计值进行估价
c、在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低
d、在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润,不应低估折旧
e、在运用假设开发法时,不应高估未来开发完成后的价值,不应高估后续开发的必要支出及应得利润
3.1地租理论1、【单选题】按照基础设施完备程度和场地平整程度,熟地可以分为“五通一平”,其不包括( )。
a、电力
b、燃气
c、通信
d、场地平整
2、【单选题】下列关于建设用地使用权的最高年限,描述正确的是( )。
a、居住用地为40年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为70年,综合或者其他用地为70年
b、居住用地50年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为50年
c、居住用地70年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年
d、居住用地70年,工业用地为40年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为40年
3、【单选题】下列关于租金的表述中,错误的是( )。
a、市场租金是指由市场供求状况决定的租金
b、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金
c、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金
d、福利租金是指象征性收取的很低水平的租金
4、【单选题】马克思地租理论认为:级差地租产生的根本原因是( )。
a、自然条件的差异性
b、土地投入的不同
c、区位的差异
d、土地的有限性所引起的土地经营上的垄断
3.2区位理论概述1、【单选题】工业区位论是哪位学者提出的?( )
a、杜能
b、韦伯
c、克里斯泰勒
d、佩鲁
2、【单选题】下列选项中,不属于房地产区位因素的是( )。
a、位置
b、房地产的用途
c、交通、环境、景观
d、房地产的外部配套设施
3、【单选题】形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产( )特性。
a、不可移动
b、独一无二
c、流动性差
d、用途多样
4、【多选题】主要的区位理论包括( )。
a、农业区位理论
b、工业区位理论
c、城市化理论
d、城市空间结构理论
e、中心地理论
3.3工业区位论1、【简答题】韦伯工业区位论的最小运费原理
2、【简答题】韦伯的区位理论有哪几项基本假设？他分析了哪几个区位因素的影响?
3.4农业区位论1、【单选题】约翰.冯.杜能的地租的计算公式是( )。
a、地租=农产品市场价格-农产品生产成本
b、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润
c、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息
d、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品所使用的资本×一般农业资本利润章
2、【简答题】评价杜能农业区位理论的意义
3.5中心地理论1、【单选题】关于中心地六边形服务范围的叙述,错误的是( )
a、中心地的级别越高,六边形的面积就越大
b、同一级别的六边形服务范围是相互嵌套的
c、不同级别的六边形服务范围是相互嵌套的
d、同一级别的六边形服务范围是相互排斥的
2、【单选题】关于中心地的叙述正确的是( )
a、中心地级别越高,提供职能种类越少
b、中心地级别越低,中心地服务范围越大
c、中心地级别越高,门槛人口越高
d、中心地级别越低,中心地数目越少,中心地平均距离越近
3、【单选题】关于中心地与其服务范围的关系,叙述正确的是( )
a、中心地一般不位于其服务范围的正中心
b、低级中心地具有较高级中心地的一切服务职能
c、中心地的等级越高,其提供的职能种类越多
d、中心地级别与其服务范围无必然联系
4、【单选题】荷兰人在规划圩田居民点时尽可能将高一级居民点设置在( )
a、低一级居民点中央
b、低一级居民点边缘
c、与大陆相连接的港口
d、与外洋相通的海峡出口处
5、【单选题】甲中心地和乙中心地是等级相同并相邻的,它们的服务范围是( )
a、全部重叠
b、不可能重叠
c、可能部分重叠
d、只在甲或只在乙
4.1比较法概述1、【单选题】( )一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。
a、实际成交价格
b、评估价值
c、评估价格
d、真实价值
2、【单选题】市场法适用的条件,是在估价时点的近期存在着较多的( )。
a、类似房地产的交易
b、相同房地产的交易
c、相关房地产的交易
d、房地产的市场交易
3、【单选题】不适宜用比较法评估的房地产是( )。
a、商品住宅
b、写字楼
c、纪念馆
d、标准工业厂房
4、【单选题】比较法的理论依据是( )。
a、预期原理
b、替代原理
c、生产费用价值论
d、最高最佳使用原则
5、【多选题】下列房地产中,通常适用比较法估价的有( )。
a、标准厂房
b、行政办公楼
c、写字楼
d、房地产开发地
e、在建工程
4.2搜集交易实例1、【简答题】如何搜集交易实例？
4.3选取可比实例1、【单选题】运用市场比较法评估,选取的可比实例数量宜为( )个。
a、1~3
b、1~5
c、3~5
d、3~10
2、【单选题】现有一商业区中的商场出租需要估价,有以下5个交易实例,试选择可作为可比案例的实例:( )
a、面积1100平方米,近期出租,年租金90万元
b、面积2500平方米,三年前出租,年租金160万元
c、面积5000平方米,现在空置
d、面积1100平方米,近期出租,年租金每平方米660元,位于2公里以外的另一居住区
e、面积1500平方米,近期售出,卖价1400万元
4.4建立比较基准1、【单选题】某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼,建筑密度为50%.假设该住宅楼的总价为2000万元,平均单价为5000元/㎡,楼面地价为1200元/㎡,则该宗土地的总价为( )万元。
a、96
b、192
c、240
d、480
2、【单选题】某套住房建筑面积100平方米,单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米,则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为( )元。
a、1280
b、1600
c、2000
d、3200
3、【多选题】建立比较基准一般要做以下工作( )。
a、统一房地产范围
b、统一质量标准
c、统一付款方式
d、统一价格单位
e、统一数量标准
4、【多选题】在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于( )。
a、卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
b、卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
c、买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
d、应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
e、买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
5、【计算题】某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？
4.5交易情况修正1、【单选题】在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格是( )。
a、现货价格
b、期货价格
c、现房价格
d、期房价格
2、【简答题】造成成交价格偏离正常市场价格的因素有哪些？
3、【计算题】某城市运用市场比较法评估某地块的拍卖成交价，以选取的某交易案例为协议方式的交易，成交价为480元/m2，目前该市确定的交易形式情况修正系数表如下：
4.6市场状况修正1、【单选题】为评估某住宅2018年10月1日的正常市场价格,在其附近收集的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/m2,成交日期为2018年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2018年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )m2。
a、3790元/m2
b、4238元/m2
c、4658元/m2
d、4663元/m2
2、【单选题】某房地产在2019年3月的价格为2009元/㎡,现要调整为2019年9月的价格。已知该类房地产2019年3月至9月的价格指数分别为:99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2019年9月的价格为( )元/㎡.
a、2700.8
b、2800.1
c、2800.8
d、2817.7
3、【判断题】某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/㎡,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%,假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币,2006年9月30日为1美元=7.95元人民币,则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡.( )
4.7区域因素修正和个别因素修正1、【单选题】对交易实例进行区域因素修正是因为( )
a、交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区,区位条件相似
b、交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区,区位因素存在差别
c、交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
d、交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
2、【多选题】市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。
a、环境
b、地形地势
c、外部配套设施
d、内部基础设施完备程度
e、装饰装修
4.8容积率修正和土地使用年限修正1、【计算题】现有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处的环境优于待估对象，经分析，可比实例在商服繁华程度、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来需修正2%，则经区域因素修正的可比实例价格为多少？
2、【计算题】现有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需要修正-3%，则经个别因素修正后的可比实例价格为多少？
3、【计算题】如果可比实例的宗地地价为每平方米800元，容积率为2.1，待估宗地规划容积率为1.8，则待估宗地容积率修正为多少？ 容积率 1.5 1.8 2.0 2.1 2.5 修正系数 1.3 1.7 1.8 1.9 2.1
4、【计算题】若选择的比较案例成交低价每平方米为1000元，对应使用年限为30年，而待估宗地出让年限为20年，土地还原利率为8%，则使用年期修正为多少？
4.9求取比较价格1、【单选题】某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果:820元/m2、850元/m2、900元/m2,若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2,则该房地产的价格为( )元/m2。
a、850
b、845
c、869
d、857
2、【单选题】某宗地的面积为1000㎡:采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡,2190元/㎡和2220元/㎡,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/㎡.
a、2160
b、2175
c、2181
d、2205
3、【单选题】某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果:820元/m2、850元/m2、900元/m2,若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2,则该房地产的价格为( )元/m2。
a、850
b、845
c、869
d、857
4、【单选题】某宗地的面积为1000㎡:采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡,2190元/㎡和2220元/㎡,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/㎡.
a、2160
b、2175
c、2181
d、2205
4.10比较法总结及应用1、【计算题】某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
2、【计算题】某房地产估价所为评估某宗写字楼在2019年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了a、b、c三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价格：可比实例a为5000元人民币/m2，可比实例b为600美元/m2，可比实例c为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例a为2019年1月31日，可比实例b为2019年3月31日，可比实例c为2019年7月31日。交易情况：可比实例a为 2%，可比实例b为 5%，可比实例c为-3%。房地产状况：可比实例a为-8%，可比实例b为-4%，可比实例c为 6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2019年3月31日为1：8.5，2019年10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2019年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2019年10月31日的正常市场价格。
5.1收益法概述1、【单选题】收益法适用的条件是房地产的（ ）。
a、收益能够量化
b、风险能够量化
c、收益或风险其一可以量化
d、收益和风险均能量化
2、【单选题】收益法的理论基础是（ ）。
a、替代原理
b、预期原理
c、均衡原理
d、边际收益递减原理
3、【单选题】甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（ ）乙的价格。
a、高于
b、低于
c、等于
d、条件不足，无法确定
4、【判断题】某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。（ ）
5.2报酬资本化法（1）1、【单选题】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（ ）元/平方米。
a、2400
b、2405
c、2410
d、2415
2、【单选题】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（ ）年。
a、32
b、34
c、36
d、38
3、【单选题】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
a、267.35
b、287.86
c、298.84
d、300.86
5.3报酬资本化法（2）1、【计算题】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/平米，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
5.4报酬资本化法（3）1、【单选题】某酒店5年来年均有效毛收入为420万元,运营费用为220万元,去年底该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元,运营费用减少25万元,该酒店剩余收益期为10年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为( )万元。
a、66.34
b、98.42
c、984.20
d、1213.85
2、【简答题】某宾馆现行的市场价格为3000元/m2,年净收益为200元/m2,报酬率为12%。现获知宾馆所在地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在5年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区,同类宾馆的价格为5500元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该宾馆的价格将达到5500元/m2。请计算获知兴建火车站后该宾馆的价格。
5.5出租房地产净收益的测算1、【单选题】某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。
a、521
b、533
c、695
d、711
5.6营业房地产净收益的计算1、【简答题】营业房地产净收益的计算的特点。
2、【简答题】与租赁收入测算净收益的区别？
5.7收益计算的注意事项1、【单选题】下列关于收益法求取净收益的说法,错误的是( )。
a、净收益包括有形收益和无形收益
b、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
c、通常只有客观收益才能作为估价依据
d、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
2、【多选题】就收益性房地产而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出( )。
a、较乐观的估计值
b、较保守的估计值
c、过高的估计值
d、过低的估计值
e、最可能的估计值
3、【判断题】房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化,难以在计算净收益时予以考虑,但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。(
5.8带租约房地产的评估1、【单选题】某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公,约定租期为20年,净租金为每天3元/平方米,已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米,报酬率为6%,则该公司的租赁权价值为( )。
a、98.8
b、592.81
c、691.61
d、667.22
2、【单选题】某人承租了一商业房产,租期为3年,每年年末支付租金,该房产在3年租期内的净租金为50万元/年,同期的市场净租金为65万元/年,报酬率为7%,该承租人权益价值为( )万元。
a、39.36
b、45.00
c、131.22
d、170.58
5.9收益期限的确定1、【简答题】什么是收益期限？
2、【简答题】什么是建筑物剩余经济寿命？土地使用权剩余期限？建筑物经济寿命？
3、【简答题】如何确定收益期限？
5.10报酬率的确定1、【单选题】某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似在现房价格为4500元每平米,出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为( )元/每平米。
a、3473
b、4365
c、4500
d、4635
2、【单选题】在评估投资价值时,折现率是( )。
a、社会一般的收益率
b、收益法中的资本化率
c、投资者要求的满意收益率
d、投资者要求的最低报酬率
3、【单选题】某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。
a、5061.44
b、5546.94
c、5562.96
d、6772.85
4、【单选题】报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。
a、报酬率是投资回收与投入资本的比率
b、风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低,反之,报酬率应高
c、当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率
d、当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
5.11直接资本化法概述1、【单选题】某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、65000，收益现值为17元。则其资本化率为（ ）。
a、8.3%
b、8.5%
c、8.7%
d、8.9%
5.12资本化率的种类1、【判断题】由于净收益流是无规则变动的,所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。( )
2、【判断题】资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率,但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。( )
3、【简答题】已知土地价值占某宗房地产价值的45%,从可比实例房地产中求出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。请计算该宗房地产的综合资本化率。
4、【简答题】某宗房地产每年的净收益保持不变为30万元,建筑物的价值为200万元,建筑物直接资本化率为10%,土地直接资本化率为8%,计算该宗房地产的价值。
5.13收益法总结及应用1、【单选题】某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,不可续期,已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿。则该房地产的收益价格为( )万元
a、95.40
b、97.87
c、98.55
d、99.33
2、【简答题】某写字楼的持有期估计为10年,预测其未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为18万元,有效毛收入每年增长5%,运营费用每年增长3%;该类房地产的报酬率为8%,持有期结束时的资本化率为10%,转让税费为转售价格的6%,请计算该写字楼目前的收益价值。
6.1成本法概念与理论依据1、【单选题】下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是( )。
a、某标准厂房
b、某酒厂厂房(或某军队营房)
c、某待出让土地
d、某写字楼
2、【单选题】成本法概念中的“成本”,并不是通常意义上的成本,而是( )。
a、价格
b、生产费用
c、劳动价值
d、成本加利润
3、【单选题】从卖方的角度来看,成本法的理论依据是( )。
a、替代原理
b、生产费用价值论
c、预期收益原理
d、价格构成原理
4、【单选题】从买方的角度来看,成本法的理论依据是( ),即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自已开发建造。
a、替代原理
b、生产费用价值论
c、预期收益原理
d、价格构成原理
5、【多选题】在运用成本法时最主要的有( )。
a、区分计划成本和实际成本
b、区分实际成本和客观成本
c、结合实际成本来确定评估价值
d、结合实际开发利润来确定评估价值
e、结合市场供求分析来确定评估价值
6、【多选题】下列关于重新购建价格的说法中,正确的有( )。
a、重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应得利润
b、重新购建价格是在估价时点的价格
c、重新购建价格是客观的价格
d、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
e、土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
6.2适用对象与评估步骤1、【单选题】只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产,都可以采用( )估价。
a、比较法
b、收益法
c、成本法
d、假设开发法
2、【单选题】成本法特别适用于 ( )的房地产的估价。
a、有收益交易少
b、无收益交易多
c、有收益交易多
d、无收益交易少
3、【单选题】单纯建筑物的估算通常采用( )。
a、比较法
b、收益法
c、成本法
d、假设开发法
4、【单选题】在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,通常是采用( )。
a、成本法估价
b、收益法估价
c、比较法估价
d、假设开发法估价
6.3房地产价格构成（1）1、【判断题】成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。
2、【判断题】房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
3、【判断题】开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不高。
6.4房地产价格构成（2）1、【判断题】开发利润是开发商所能获得的实际利润,而不是开发商所期望获得的利润
2、【判断题】同一个开发项目利润,采用不同的计算基数与其相对应的利润率来估算,所得的结果是不同的
3、【计算题】某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共300万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成熟后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算土地取得费用的利息。
6.5房地产价格构成（3）1、【单选题】开发利润是正常条件下开发商所能获得的( )。
a、实际利润
b、平均利润
c、超额利润
d、正常利润
2、【单选题】在估算开发利润时要注意( )与利润率的对应。
a、开发成本
b、计算基数
c、利润
d、投资
6.6新开发土地的估价（1）1、【单选题】对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地益也没有。
a、比较法
b、收益法
c、路线价法
d、成本法
6.7新开发土地的估价（2）1、【判断题】开发利润是开发商所能获得的实际利润，而不是开发商所期望获得的利润。
6.8新建房地产价格评估1、【单选题】在现实中,房地产的价格直接取决于其( ),而非花费的成本,成本的增减一定要对( )有所作用才能形成价格。
a、市场成交价格
b、效用
c、开发成本
d、交换价值
2、【单选题】运用成本法估价,需要懂得( )。
a、房地产成本构成
b、房地产供求关系
c、房地产价格构成
d、房地产重置价格构成
3、【单选题】在完善的市场经济下,土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由( )构成。
a、买卖双方同时缴纳的税费
b、卖方缴纳的税费
c、买卖双方各自缴纳的税费
d、买方缴纳的税费
4、【单选题】从估价的角度来看,开发商自有资金应得的利息也要与应获的( )分开,不能算做( )。
a、利润
b、利息
c、收入
d、收益
6.9重新购建价格的内涵1、【单选题】重置价格,是采用( )时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照( ) 的价格水平,重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。
a、估价时点
b、现时
c、交易日期
d、建造时间
2、【单选题】重建价格,是采用与做人对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等, 按照价时点的价格水平,重新建造与估价对象建筑物( )的新建筑物的必要支出及应得利润。
a、具有同等效用
b、相同
c、具有同等功能
d、类似
3、【单选题】在一般情况下,( )适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建 筑材料、建筑构配件和设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使旧建筑物复原建造困难的建筑物的估价。
a、重建价格
b、重置价格
c、重新购建价格
d、积算价格
4、【单选题】( )适用于有特殊保护价值的建筑物的估价,如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。
a、重建价格
b、重置价格
c、重新购建价格
d、积算价格
5、【单选题】重置价格的出现是技术进步的必然结果,同时也是“( )”的体现。
a、预期原理
b、收益原理
c、生产费用
d、替代原理
6.10如何求取重新购建价格1、【计算题】某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为1200元/m2。试估算该房屋的重新购建价格。
6.11如何求取建安工程费（1）1、【单选题】工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于（ ）的建筑物的估价。
a、具有重要价值
b、具有现实价值
c、具有巨大价值
d、具有历史价值
6.12如何求取建安工程费（2）1、【单选题】1、某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2).又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为5%。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/m2。
a、2204.55
b、2397.99
c、3123.19
d、3345.64
6.13如何求取建安工程费（3）1、【单选题】1、某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2).又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为5%。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/m2。
a、2204.55
b、2397.99
c、3123.19
d、3345.64
6.14建筑物折旧概述1、【单选题】估价上的折旧是各种原因所造成的价值减损,是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差距,扣除折旧即是( )。
a、减价修正
b、价值补偿
c、扣除差额
d、损耗补偿
2、【单选题】外部折旧又称经济折旧,是指( )本身以外的各种不利因素所造成的其价值减损。
a、土地
b、建筑物
c、房地产
d、建筑物和构筑物
6.15建筑物折旧的求取（1）1、【单选题】年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命,有效年龄或( )之间关系的基础上。
a、剩余价值
b、剩余自然寿命
c、剩余寿命
d、剩余经济寿命
2、【单选题】一个房屋六成新,则可判断该房屋的新旧程度是( )。
a、完好房
b、基本完好房
c、一般损坏房
d、严重损坏房
3、【单选题】成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等,判定出建筑物的( ),直接求取建筑物的现值。
a、折旧率
b、成新率
c、剩余使用寿命
d、实际损耗程度
4、【单选题】某普通商品住宅,其土地使用权出让年限为70年,建造期为3年,建筑物的经济寿命为55年,计算建筑物折旧的经济寿命应为( )。
a、52年
b、55年
c、58年
d、70年
5、【单选题】某工厂厂房,建成5年后补办了土地出让手续,土地使用权出让年限为50年,建筑物的经济寿命为40年,计算建筑物折旧的经济寿命应为( )
a、40年
b、45年
c、50年
d、55年
6.17成本法总结及应用1、【单选题】某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/㎡,正常开发成本为1500元/㎡,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/㎡,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为( )元/㎡.
a、1840
b、2840
c、2966
d、3000
2、【单选题】某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用,投资利息分别为4000万元、180万元和350万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%,投资利润率为20%。该房地产的重置价值为()万元。
a、5890
b、5976
c、6053
d、6135
3、【判断题】当用成本法求得的价值大大高于用市场法或 收益法求得的价值时,说明房地产市场不景气。( )
4、【计算题】某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。
5、【计算题】某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2。现在土地重新取得价格为3000元/m2 ，建筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为建安成本的30%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，其余在第二年均匀投入。年贷款利率6%，销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%，试着评估该房地产的总价和单价。
7.1假设开发法概述1、【单选题】假设开发法是求取估价对象未来（ ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
a、房地产价值
b、价值
c、开发完成后的价值
d、开发价值
2、【单选题】假设开发法在形式上是（ ）
a、评估新建房地产价格的收益法的倒算法
b、评估新建房地的价格的成本法的倒算法
c、评估房地产价格的收益法的倒算法
d、评估房地产价格的成本法的倒算法
3、【单选题】在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ ）。
a、选择最佳的规模
b、选择最佳的用途
c、选择用途
d、选择规模
4、【单选题】假设开发法的基本理论依据是（ ）
a、替代原理
b、收益原理
c、预期原理
d、假设开发原理
5、【单选题】由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的（ ）来分项估算。
a、房地产市场情况
b、房地产价格构成情况
c、房地产价格情况
d、同查房地产价格情况
6、【判断题】一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（ ）
7、【判断题】在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（）
8、【判断题】在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：3、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；２、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 （ ）
7.2适用范围1、【单选题】假设开发法适用于具有（ ）的房地产估价
a、投资开发价值
b、投资开发潜力
c、投资开发或再开发潜力
d、投资开发前景
2、【单选题】对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，( )进行估价。
a、难以采用假设开发法
b、可以采用比较法
c、难以采用成本法
d、可以采用收益法
3、【单选题】当估价对象具有潜在的开发价值时，（ ）几乎是唯一实用的估价方法
a、假设开发法
b、成本法
c、比较法
d、收益法
4、【多选题】假设开发法适用于如下房地产的估价
a、生地、毛地
b、熟地
c、现房
d、旧房改建
e、旧房重建
5、【多选题】待开发房地产投资开发前后的状况包括有（ ）。
a、估价对象为生地，将生地开发为毛地
b、估价对象为毛地，将毛地开发为生地
c、估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程
d、估价对象为熟地，将熟地建成房屋
e、估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程
7.3时点问题1、【单选题】对于开发完后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ ）作出的
a、估价时的房地产状况
b、估价时的房地产市场状况
c、开发完成后的房地产状况
d、开发完成后的房地产市场状况
2、【单选题】开发经营期的起点是假设的（ ）
a、开工日期
b、取得估价对象的时间
c、实际成交价值
d、开始出售开发完成后的房地产的时间
3、【单选题】开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（ ）
a、市场价值
b、取得估价对象的时间
c、实际成交价值
d、开发价值
4、【单选题】开发经营期的终点是（ ）。
a、开发完成后的房地产竣工验收结束的时间
b、开发完成后的房地产竣工验收合格的时间
c、开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间
d、开发完成后的房地产全部租售完毕的时间
5、【单选题】投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（ ）的时间点。
a、开发期结束
b、租售期结束
c、租售期开始
d、交付使用
7.4静态分析法的应用1、【单选题】假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ ）。
a、作为扣除项目扣除 ｂ、包含在待开发房地产的价值内
b、需要根据具体情况确定是否扣除 ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内
c、案】b
d、房地产开发具有（ ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
e、投资量大 ｂ、周期长
f、风险性大 ｄ、开发费用投入时间变化大
g、案】b
h、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在静态分析法中主要是根据（ ）作出的。
i、估价时的房地产状况 b、估价时的房地产市场状况
j、开发完成后的房地产状况 d、开发完成后的房地产市场状况
k、案】b
l、静态分析法（ ）各项支出、收入发生时间不同
2、【单选题】在静态分析法中,投资利息和( )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独
a、出来 ,而是隐含在折现过程中。
b、投资利润
c、开发利润
d、投资收益
e、销售税
3、【多选题】在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ ）。
a、应计息的项目
b、计息期的长短和计息方式
c、计息的范围
d、利率的高低和计息周期
e、名义利率和有效利率
4、【简答题】1、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为５km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1200元/ m2，开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里8亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。试用静态分析法估算该成片荒地的总价和单价。
7.5动态分析法的应用1、【单选题】在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。
a、取得待开发房地产的时间
b、开发期间的某个时间
c、开发完成后的时间
d、开发完成之后的某个时间
2、【多选题】关于假设开发法的动态分析中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。
a、通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
b、通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值
c、通常是未来开发完之时房地长市场状况下的价值
d、不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为预算结果
e、不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值
3、【简答题】某旧厂房的建筑面积为8000 m2，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成超市出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/ m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1200元，装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面积4200元，销售税费为售价的6%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为10%）。
4、【简答题】某在建工程开工于2018年3月1日。总用地面积5000 m2。规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200 m2元/。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/ m2。至2019年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2019年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%，折现率为10%）。
5、【简答题】需要评估一宗“七通一平”熟地2019年9月的价格，获知该宗土地的面积为7000 m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该项宗土地2019年9月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。
8.1基准地价修正法概念1、【单选题】基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。
a、地租理论
b、替代原理
c、预期收益原理
d、供给与需求原则
2、【判断题】基准地价时在城镇规划区范围内，对现状利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的标准价格。( )
3、【判断题】基准地价系数修正法：是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。( )
4、【判断题】在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。( )
5、【判断题】明确基准地价的构成，是要明确基准地价包含的内容，如土地使用权出让金、市政配套费、拆迁补偿安置费等。( )
8.2基准地价的特征和作用1、【单选题】基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权（ ）价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
a、最高
b、最低
c、中间
d、平均
8.3如何得到基准地价1、【单选题】基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（ ）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。
a、最高
b、最低
c、平均
d、估定
2、【判断题】在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。( )
8.4基准地价修正法的应用1、【单选题】土地估价师在采用基准地价修正法评估中，需要进行年期修正。评估土地为商业用途，设定年期为20年，商业用途基准地价为1000元/m2，土地还原利率为6%。经年期修正后的地价为（ ）元/m2。
a、1000
b、688
c、500
d、763
2、【单选题】某待估宗地使用年限为40年，已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原利率为8%，则该宗地使用年期修正系数为（）。
a、0.58
b、0.67
c、0.97
d、1.09
3、【多选题】基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（ ）
a、政府确定并公布了征收农用地地区片价标准
b、估价对象位于基准地价覆盖区域
c、有完备的基准地价修正体系
d、估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致
4、【判断题】基准地价系数修正法是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。( )
5、【判断题】基准地价系数修正法估价的精度与基准地价及其修正体系的精度关系不大；( )
9.1路线价法概述1、【单选题】路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定（ ），求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上的地价
a、实际深度
b、绝对深度
c、标准深度
d、设定深度
2、【单选题】路线价是（ ）
a、单位地价
b、宗地地价
c、道路地价
d、区域地价
3、【单选题】路线价法与一般的比较法存在不同，区别点不包括下列（ ）。
a、路线价法进行交易情况修正
b、路线价法不进行市场状况调整
c、先对多个“可比实例价格”进行综合，再进行“房地产状况调整”
d、利用相同的路线价同时评估出许多“估价对象”
4、【单选题】运用路线价法估价的前提条件是（ ）。
a、街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐 b、街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐
b、街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐 d、街道、临街各宗土地排列均不整齐
5、【单选题】路线价法实质上是一种（ ）
a、长期趋势法
b、成本法
c、市场法
d、收益法
6、【单选题】在路线价法中需要进行适当的调整，这些调整实际上为（ ）
a、个别因素调整
b、交易日期调整
c、房地产状况调整
d、区域因素调整
7、【多选题】关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。
a、本质上都是比较法
b、都需要进行市场状况调整
c、都需要进行交易情况修正
d、都需要进行土地状况调整
e、都是批量估价方法
8、【判断题】路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较案例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正（ ）
9、【判断题】一般估价法仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法可同时对城乡大量总地进行估价（ ）
9.2路线价法相关概念1、【单选题】标准深度的连线被称为（ ）
a、深度线
b、里地线
c、标准线
d、路线
2、【单选题】设定的标准深度，通常是路线价区段内各宗土地深度的（ ）
a、中位数
b、众数
c、简单算术平均值
d、加权算术平均值
3、【判断题】里地线是与街道平行的直线，里地线与街道之间的距离即是标准深度。（ ）
4、【判断题】在街道与里地线之间的土地，称为临街地，里地线以外的土地称为里地，在里地线内不直接临街的土地即是袋地。
5、【判断题】街角地是指两条街道正交，位于其夹角之间的地块。
6、【判断题】街角地中，一宗土地的正街是指路线价较高的街道，旁街是指其中路线价较低的街道。如果两条街道的路线价相等，则以使用宽度较大的街道为旁街，宽度较小的为正街。
9.3路线价法估价步骤1、【单选题】在确定有路线价标准的地价区段，区段划分方法以（ ）为界线
a、道路
b、沟渠
c、其他明显地物
d、里地线
2、【单选题】一般来说，里地的单价按路线价的（ c ）成计算。
a、两
b、三
c、四
d、五
3、【多选题】同一路线价区段的划分应是（ ）
a、地价不等地段
b、地价相等地段
c、地段相连的路段
d、地段不相连接
e、性质相差大的地段
4、【多选题】确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等的要求
a、一面临街
b、两面临街
c、土地形状为矩形
d、土地形状为正方形
e、容积率为所在区段具有代表性的容积率
9.4四三二一法则1、【单选题】（ ）法则将标准深度100英尺4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%。
a、慎格尔
b、霍夫曼
c、苏慕斯
d、哈柏
2、【单选题】最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（ ）。
a、苏慕斯法则
b、“四三二一”法则
c、霍夫曼法则
d、哈柏法则
3、【单选题】估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（ ）元／m2。
a、1920
b、2400
c、2560
d、3200
4、【多选题】路线价估价法四三二一法则中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的（ ）
a、20%
b、30%
c、8%
d、10%
e、40%
5、【简答题】1、某宗临街深度为48m(即 100英尺）、临街宽度为20. 00m的矩 形土地，总价为 121. 92万元。请根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为 15. 24m (即 50英尺）、临街宽度为20.00m 的矩形土地的总价。
9.5临街深度价格修正率1、【单选题】随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）
a、单独深度价格修正率
b、累计深度价格修正率
c、平均深度价格修正率
d、加权深度价格修正率
2、【多选题】制作临街深度价格修正率表的要领是：（ ）
a、设定标准临街深度
b、将标准临街深度分为若干等份；
c、制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率
d、选取标准临街宗地
e、按深度价格修正率求取路线价
9.6路线价法的应用1、【单选题】一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。
a、22
b、28
c、38
d、50
2、【判断题】梯形宗地以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其具体形状进行加价或减价补正（ ）
3、【判断题】逆三角形不是按照临街地深度指数表，而是比照袋地计算其单价（ ）
4、【计算题】一块前后两面临街的矩形土地 ，总深度为30.00m， 前街路线价（土地单价）为 3000元/m2，后 街 路 线 价 （土地单价）为2000元/m2。 请采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度
10.1特点与常用评估方法1、【单选题】诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（ ）不属于商业房地产区位优劣判断的标准。
a、周围环境状况的安宁程度
b、临街状况
c、交通条件
d、繁华程度
2、【单选题】下列房地产中，通常情况下，价格对楼层影响最为敏感的是（ ）。
a、商业用房
b、住宅
c、写字楼
d、工业用房
3、【简答题】商业房地产的特点有哪些？
4、【简答题】商业房地产常用的评估方法有哪些？
10.2技术路线和难点处理1、【单选题】某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（ ）万元。
a、150
b、450
c、600
d、900
2、【单选题】某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。
a、1.0％
b、1.5％
c、2.0％
d、2.5％
3、【简答题】2014年8月甲公司购买了某栋写字楼的第六至八层,2016年5月甲公司与乙公司签订了个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值(出租人权益价值应是租约租金的现值之和——作者注)和承租人权益价值进行评估，估价时点为2018年10月15日。 请问 （1）评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约? （2）说明评估承租人权益价值的技术路线。
4、【简答题】某上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于该上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出该商业用房的市场价值。 请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?
11.1工业房地产估价1、【单选题】某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合用地。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。
a、工业厂房
b、工业用地
c、商品住宅
d、商住用地
2、【单选题】2、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。
a、500
b、1000
c、2500
d、000
3、【简答题】居住类房地产的特点有哪些？
4、【简答题】工业房地产的特点有哪些？
5、【简答题】工业房地产的评估方法有哪些？
6、【简答题】某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2019年6月15日，该项目土地是2013年6月以出让方式取得,2015年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/m2，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2013年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/m2。 请问 （1）上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? （2）在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?
12.1居住房地产估价1、【单选题】1、甲宗土地楼面地价700元/m2,建筑容积率为5，乙宗土地楼面地价为500元/m2，建筑容积率为则两宗土地的总价相比，（ ）。
a、甲等于乙
b、甲高于乙
c、甲低于乙
d、难以判断
2、【单选题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。
a、掌握的有关信息不同
b、作出的估价师声明不同
c、估价对象状况不同
d、委托人不同
3、【单选题】某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（ ）年。
a、70
b、30
c、40
d、60
4、【单选题】住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（ ）层为高层住宅。
a、7
b、8
c、9
d、10
5、【多选题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括( )。
a、房地产估价报告使用期限
b、经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定
c、对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
d、因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定
e、为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定
6、【判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要提示的是房地产的理论价格。（ ）
7、【简答题】李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2072年9月30日。李某于2015年2月将该房屋改为商店并经营，于房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为5300元/m。米2018年6月以6000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2018年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为5300元/m2。 请问: （1）张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? （2）2019年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2019年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为5800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2019年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为8000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?
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